ქალაქებზე საუბრისას, უნდა აღვიქვათ მათი მნიშვნელობა; თუ რამდენად მნიშვნელოვანია დღევანდელი ურბანული პროცესების განსაზღვრა და მათი გეოგრაფიული შესწავლა, აგრეთვე ქალაქის ფუნქციების, მისი შიგასაქალაქო ტერიტორიული სტრუქტურების
ფორმირებისა და დაგეგმვისა და მართვის პრობლემების კვლევა. არ უნდა დაგვავიწყდეს ქალაქის განვითარების პროგნოზირება. ეს
ყოველივე საჭიროა, რათა უკეთ გავიაზროთ ურბანიზაცია და მისი როლი დღევანდელი საზოგადოების განვითარებაში.
საცხოვრისის კვლევა ძალზედ საინტერესოა განსაკუთრებით, მაშინ, როდესაც საქმე მოთხოვნილებას, მიწოდებას და ხელმისაწვდომობას ეხება. ამ შემთხვევაში ჩვენ გვიწევს რამდენიმე მეტად მნიშვნელოვან კითხვაზე პასუხის გაცემა. საინტერესოა ჩვენი სამხრეთელი, ისტორიული მეზობლის სოხეთის შესწავლა ამ საკითხზე მუშაობისას. შევეცდები დავახასითო, როგორც საბჭოთა ასევე მისი შემდგომი პეროდი, როგორც ამ ქვეყნის ურბანიზაციაზე მოქმედი ფაქტორები.
სომხეთი, რომლის მოსახლეობა დაახლოებით 3 მილიონია (1), რიგით მეორე მჭიდროდ დასახლებული ქვეყანაა პოსტსაბჭოთა სივრცეში. მისი ეკონომიკა დიდად დამოკიდებულია ინვესტიციებზე და საზღვარგარეთ მცხოვრები სომხების მხარდაჭერაზე.
სომხეთის მუნიციპალიტეტებს თემები ჰქვიათ. 2007 წლის მონაცემებით აქ 915 თემია (hamaynkn), აქედან 49 მიჩნეულია ურბანულად(kaghak) და 866 სასოფლოდ(gyugh).
10 მოსახლეობით უდიდესი ქალაქი სომხეთში. (2)

ურბანიზაციის მაჩვენებელი სომხეთისათვის 64%, რაც მისი დემოგრაფიული და ტერიტორიული მონაცემებისათვის საკმაოდ მაღალი მაჩვენებელია, აღსანიშნავია ის ფაქტიც, რომ მოსახლეობის
ნახევარზე მეტი დედაქალაქში ცხოვრობს. შესაბამისად საინტერესო იქნება ბინებზე არსებული მონაცემების შეფასება.
90-იანი წლების დასაწყისში მასშტაბური პრივატიზაციის შემდეგ საცხოვრებლების 96% კერძო საკუთრებად იქცა. საბაზრო ფასებში კერძო საკუთრების ქონა დღეისათვის ხელმიუწვდომელია დაბალი და საშუალო შემოსავლის მქონე ფენების დიდი ნაწილისთვის. კარგი საცხოვრებლების ნაკლებობა სომხეთში ბევრი უარყოფითი სოციალური-ეკონომიკური პრობლემის მაჩვენებელია. მათ მიეკუთვნება ხისტი შრომითი ბაზარი, უმუშევრობა, სოციალური შეზღუდვები, შეუფერებელი სოციალური მომსახურებები, ასევე ხანდაზმულებისთვის და პენსიონერებისთვის, საქალაქო გარემოს გაუარესება და დაბალი ენერგოეფექტურობა საცხოვრებლებში.
SHF-ს (Social Housing Foundation) შეფასებით დაახლოებით 70000 ოჯახი სასწრაფოდ საჭიროებს საცხოვრებლის მშენებლობას. მათი რიცხვი ყოველწლიურად იზრდება, ქვეყანაში საცხოვრებელი ფონდის სწრაფი გაუარესებისა, დემოგრაფიული განვითარებისა და შრომითი მიგრაციების გამო.
სხვადასხვა ევროპის ქვეყნებში მუშაობის გამოცდილება იმაში
მდგომარეობს, რომ სოციალური საცხოვრებლის სექტორის პრობლემის გადაწყვეტა ხდება სოციალური საცხოვრებლების ხემისაწვდომობის გაზრდით. კარგი ხარისხის, უსაფრთხო და
კარგად მართული საცხოვრებლების დაბალი და საშუალო შემოსავლების ფენებისათვის მიწოდებით.(3)

სომხეთის საცხოვრებელი ფონდი დამოუკიდებლობამდე

სომხეთს დამოუკიდებლობის გამოცხადებამდე ჰქონდა კარად
ორგანიზებული საცხოვრებელი ფონდი და მათი მუდმივი წარმოება. აგრეთვე, გააჩნდა კარგად აწყობილი საცხოვრებლის მმართველობა, სამომსახურეობო მექანიზმები. საცხოვრებელ სექტორს მკაცრად აკონტრლებდა და მხარში ედგა სახელმწიფო. მოქალაქეთა
საცხორებელი უფლებები გათვალისწინებული იყო 1977 წლის კონსტიტუციაში და საცხოვრებლის 1982 წლის 3 დეკემბერს და 1983 წლში 1 ივლისს მიღებულ კოდექსებში.

1980 წლის ბოლოს ქვეყნის საცხოვრებელი ფონდი 750000 ერთეულს ითვლიდა, საიდანაც დაახლოებით 500000 იყო სახელმწიფო ბინები, ძირითადად მრავალბინიანი შენობებისა. 250000-ზე მეტი (დაახლოებით 40 %) კერძო საკუთრებაში იყო,
მათი უმრავლესობა ერთ-ოჯახიანების სახლებს
წარმოადგენდა. გარდა ამისა იყო არასანქცირებული ან უკანონო საცხოვრებელი სახლები და მიშენებები, შემდეგ უკვე
საცხოვრებლებად აღიარებულები და ფონდში ჩათვლილები. დროებითი საცხოვრებელი ბარაკები (ყაზარმები), საერთო სამზარეულოთი. მათ ხისგან ამზადებდნენ და გათვლილი იყო 10-20 წელზე, არ ითვლებოდნენ საცხოვრებელ ფონდში და არც კოტეჯები, სანატორიუმები, სასტუმროები, საკარვე ბანაკები, სპორტული და ტურისტული ცენტრები და მსგავსი შენობები. რადგან ესენი ითვლებოდნენ დროებით საცხოვრებლებად. ხანდაზმულთა სახლებისათვის განსაკუთრებული უფლებრივი სტატუსი იყო მინიჭებული, მსგავსი დაწესებულებები იმყოფებოდა სოციალური დაცვის ორგანოს კონტროლის ქვეშ. სახლები
საცხოვრებელ ფონდში შედიოდნენ ექსპლუატაციის შემდეგ, დადგენილი წესების შესაბამისად.(4)


საბინაო ფინანსი
გრძელვადიანი საცხოვრებელი კრედიტების მიღება შესაძლებელი იყო სომხეთის 2 ბანკში: Armeconombank( სოციალური ბანკი) და Sberbank(შემნახველი ბანკი), გრძელვადიანი საკრედიტო სისტემა პირველ რიგში ორიენტირებული იყო კრედიტის ახალი საცხოვრებლების მშენებლობის გაცემაზე და არა გადაყიდვაზე. დაბალი შემოსავლების მქონე მოქალაქეებს ან სახელმწიფო ორგანიზაციებში მომუშავეებს უფლება ჰქონდათ კრედიტის აღების. თანხა დახლოებით 20 000 რუბლს შეადგენდა, 25-50 წლიანი დაფარვის ვადით. პროცენტთა დონე იყო ფიქსირებული და ძალიან დაბალი (5-დან 12, 5%-მდე) და არ იყო მორგებული ინფლაციაზე. სესხები არ იყო უზრუნველყოფილი გირაოს მიერ.(5)


მოქალაქეთა საცხოვრებელი უფლებები

მოქალაქეებს სხვა კონსტიტუციურ უფლებებთან ერთად, ჰქონდათ უფლება მიეღოთ საცხოვრისი მრავალბინიან შენობებში,
იქნებოდა ეს სახელმწიფოს თუ საზოგადოების საცხოვრებელი ფონდი, ან შეეძლოთ გამხდარიყვნენ აქციონერები კოოპერატიული სახლის მშენებლობისა და ჰქონოდათ სახლი ან სახლის ნაწილი მფლობელობის უფლებით. ხელისუფლებას შეუძლია მისცეს პრივილეგირებული უფლებები უნარშეზღუდულებს, დიდი სამამულო ომის ვეტერანებს, დაკარგული ჯარისკაცების
ოჯახის წევრებს და მსგავსი სტატუსის მქონე პირებს; ავადმყოფები, რომლებიც ჯანდაცვის სამინისტროს რეკომენდაციით
საჭიროებენ საცხოვრებლის გაუმჯობესებას და ა.შ.

ერთ სულ მოსახლეზე დადგენილი საცხოვრებელი ფართი 9 კვ.მ იყო. არ ითვლებოდა საცხოვრებლად უვარგისი სახლები და სტრუქტურები, ბარაკების, სარდაფები, აგრეთვე ის შენობები,
რომლებიც ნგრევას ან კაპიტალურ რემონტს ექვემდებარებოდნენ. საცხოვრებლის კანონმდებლობაში ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი წესი იყო, ის რომ არენდატორს შეეძლო სხვისთვის ბინის გაცვლა. საბოლოო ჯამში მათი გაცვლა ხდებოდა სამოქალაქო შეთანხმების საფუძველზე. ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვანი იყო ოჯახის თითოეული სრულწლოვანი წევრის წერილობითი თანხმოება.(5)
1980-იანი წლების ბოლოს სომხეთში ხდებოდა საცხოვრებელი სექტორის მშენებლობის დაკნინება. ორმა მნიშვნელოვანმა მოვლნამ
განაპირობა საცხოვრებელი პირობების გაუარესება. ესენია: მთიანი ყარაბაღის კონფლიქტი, რომელმაც დაახლოებით 350 000 ლტოლვილი წარმოქმნა 1988-დან 1992 წლამდე და 1988 წელს ჩრდილოეთ სომხეთში მომხდარი დამანგრეველი მიწისძვრა; რომელმაც საცხოვრებელი ფონდის დაახ. 17% საცხოვრებლად უარგისად აქცია.
80-იანების შუაგულში წელიწადში საცხოვრებლების დაახლოებით 2%-იანი ზრდა იყო, მაგრამ ბოლოსკენ ამ მაჩვენებელმა იკლო. მან კვლავ იმატა 1989-დან 1991წლამდე (მიწისძვრის გამო მასიური მშენებლობებისას). დამოუკიდებლობის მოპოვების თანავე მშენებლობებმა საგრძნობლად იკლეს.
საცხოვრებელი ერთეულების 60% ეკუთვნოდა არენდატორებს სახელმწიფოს ბინების ფონდიდან. სახელმწიფოს ბიუჯეტი ამ დროისთვის ორიენტირებული იყო მთიანი ყარაბაღის კონფლიქტზე და მიწისძვრის შედეგების გამოსწორებაზე, შესაბამისად ამ
პერიოდში დაფინანსება საცხოვრისების გაუმჯობესებაზე ძალიან მცირე იყო. (5)

საცხოვრისის მდგომარეობა დამოუკიდებლობის შემდგომ
საცხოვრებლის პრივატიზაცია: ზემოთ აღნიშნულმა პრობლემებმა აიძულეს ცენტრალური ხელისუფლება საბინაო სექტორში რეფორმები გაეტარებინა. პირველი რეფორმა გახლდათ რეზოლუცია N272 „სახელმწიფო და საზოგადოებრივი საცხოვრებელი ფონდის მიყიდვა მოქალაქეებზე და კერძო საკუთრებაზეა“. იგი სახელმწიფომ 1989 წლის 13 ივლისს მიიღო. 1989-1993 წლების განმავლობაში 40000 ბინა 500000-დან კერძო საკუთრებაში გადავიდა, ანუ დაახლ. 8%. (5)

1991 წლის სექტემბრიდან სომხეთის დამოუკიდებლობის გამოცხადებიდან რეფორმები ინტენსიურად გრძელდებოდა. ხოლო 2 წლის შემდეგ გამოვიდა ახალი კანონი „სახელმწიფო და საზოგადოებრივი საცხოვრებლების პრივატიზაციის“ შესახებ. ამის
შემდეგ 1989 წლის კანონი გაუქმეს და პრივატიზაციის თავისუფალი ვარიანტი აირჩიეს. ურბანული განვითარების სამინისტროს სტატისტიკის მიხედვით 381000 ოჯახმა დაიკანონა თავიანთი საცხოვრებელი სახლი. პრივატიზაციის პერიოდმა 1998 წლის 31 დეკემბრამდე გასტანა. 2000 წელს ამ კანონში
შეტანილი ცვლილება პრივატიზაციის ვადებს არ ზღუდავდა. რის საფუძველზეც სახელმწიფოს საცხოვრებელი ფონდის 96% პრივატიზირებულ იქნა.
შემდეგი საპრივატიზაციო რეფორმა უკვე კონდომინუმების შექმნას უკავშირდება, რომელიც ადრე არ არსებობდა რესპუბლიკაში. კონდომინუმი კარგი საშუალება იყო მრავალბინიანი სახლების სამართავად, მიუხედავად მთავრობის დიდი მხარდაჭერისა კონდომინუმები ბევრ რეგიონში არ შეიქმნა.
1994 წელს ყარაბაღის კონფლიქტის შემდეგ, შვეიცარიისა და ნორვეგიის მხარეების დახმარებით დაახლ. 4300-მა ოჯახმა მიიღო
საცხოვრებელი ფართი კერძო თუ მრავლბინიან სახლებში. დონორი საერთაშორისო ორგანიზაციებისა და ხელისუფლების მეშვეობით ხდება დევნილთა პრიორიტეტული ჯგუფების განსაზღვრა. დაახლოებით 3400 ოჯახი კონტეინერის მაგვარ სახლებში ცხოვრობს.
ბევრი კანონი იქნა მიღებული მიწისძვრის ზონის არსადგენად. 1994 წელს მსოფლიო ბანკმა პირველი კრედიტი გამოყო(28 მლნ $), მისი 25% ომის შემდგომ დაწყებული მშენებლობების დასრულებას მოხმარდა. ახალი საცხოვრებლების მშენებლობის პროექტები დაფინანსა Lincy Foundation-მა და USAID-მა.(6) 2000
წლისათვის 33000 ოჯახი მიწისძვრის ზონაში ცხოვრობდა ტრაილერებში წყლისა და სანიტარული პირობების გარეშე.(7) დღესაც ამ ზონის პრობლემა არაა ბოლომდე მოგვარებული (8)
1992-წლიდან მხოლოდ გარდა მიწისძვრით დაზარალებულებზე გაიცემოდა კრედიტები. ახალი საცხორებლების მშენებლობა ფაქტიურად არ ხდებოდა. საბჭოთა კავშირის დაშლის გამო
მხოლოდ რამდენიმე საკრედიტო პროგრამა განხორციელდა. 1995-ში პარლამენტმა მიიღო კანონები საკრედიტო-ფინანსური მშენებლობების შესახებ. 1999 წლიდან გააქტიურდა საცხოვრებლის
ფინანსური ბაზარი და ფასებმა შემცირება იწყეს. 1993-96 წლებში წელიწადში დაახ. 3700 ახალი საცხოვრებელი ერთეული შენდებოდა. 1999 წლისათვის სომხეთში 880000 ოჯახი იყო და მხოლოდ 771285 საბინაო სტრუქტურა არსებობდა(7). ამავე პერიოდში USAID-ის რეგიონალურმა სამმართველომ დაიწყო ფუნქციონირება და გარკვეული პროგრამების კურირება
დაიწყო სომხეთში. 2008-ში ორგანიზაციამ 3, 7მლნ გამოყო ახალი საცხოვრებელი პროგრამისთვის, იგი პირველ ორწელიწადში 1200 ოჯახს დააკმაყოფილებს.

სომხეთში საცხოვრებლების მშენებლობა უკვე მის ფინანსურ მდგომარეობაზეა დამოკიდებული მომავალში, თუ როგორ განვითარდება კერძო სექტორი და საბანკო სისტემა. უცხოურ დონორებს დიდი წვლილი შეაქვთ საცხოვრისის ფინანსურ განვთარებაში. ფინანსურმა კრიზისმა კერძო სექტორისადმი კრედიტების შეჩერება გამოიწვია. მაგ: ერევანში მშენებლობები შეჩერდა, თუმცა სახელმწიფოს გარანტიებით კომპანიებმა მიწისძვრის ზონაში დაიწყეს მშენებლობები.(9)
სომხეთში საცხოვრებლის ფასები განსხვავებულია რეგიონების მიხედვით. საშუალოდ 1კვ.მ 80-90$ ღირს, ერევანში 600$, რადგან იქ ზემოთ აღნიშნული პროგრამის მიხედვით აშენებენ. გაძვირება
მოხდა მიწისძვრის რეგიონში. 2001-2007 წლებში ფასები იზრდებოდა. SREC-ის მონაცემებით ბინების ფასი 2008 წლის შემდეგ 16%-ით შემცირდა. საარენდო ბაზარი ძალიან პატარაა, თუ გავიხსენებთ პრივატიზაციის შედეგებს. ის ძირითადად თავმოყრილია ერევანში. ბოლო ათეულ წლებში „სომხეთი
სახლის მფლობელ ნაციად იქცა“, 96% კერძო საკუთრებაა. 2009 წლის 1 იანვრის მონაცემებით საცხოვრებელი ფონდის საერთო ფართობი 84985200 კვ. მ, აქედან 52, 6%ქალაქის და 47, 4%სასოფლო. საცხოვრებელი ფონდის 48%-ს კერძო სახლები წარმოადგენენ, 52-ს კი ბინები. სახლები ძირითადად 30-40 წლისაა. უკანასკნელი 5 წლის განმავლობაში საცხოვრებელმა ერთეულებმა საგრძნობლად მოიმატეს, კერძო სექტორში ბინების ზრდის(ძირითადად ერევანში) და საერთაშორისო დონორების მიერ(მიწისძვრის ზონაში) მშენებლობების გამო. საერთაშორისო შეთავაზებით ქვეყანას სჭირდება 1-2% საცხოვრებელი ფონდის შეცვლა არსებული სტანდარტების შესანარჩუნებლად.(10)
დღეს საცხოვრებლის პრობლემა ბოლომდე არაა მოგვარებული, არაა საკმარისი მიწოდება გარკვეული ფენებისათვის, თემაში აღნიშნული პრობლემების გამო. სიტუაცია ქვეყნის ყველა ქალაქისთვის მსგავსია გარდა ერევნისა, სადაც მშენებლობის ბუმია და მიწისძვრის რაიონებისა. სომხეთმა გაიარა მრავალი კრიზისი, მას ჯერაც არ მოუგვარებია ბევრი სოციალურ-პოლიტიკური პრობლემები. ერევანში ძირითადად მშენებლობა ცენტრში
ხორციელდება, ელიტარული საცხოვრებლებისა და საოფისე შენობებისა. მაგ: კომპანია „Akcern“ ვაშინგტონელ კოლეგებთან ერთად ბევრ სამშენებლო პროექტებს უძღვება.(11)

ვუსურვებ სომხეთს სწორ ურბანულ განვითარებას!


გამოყენებული ლიტერატურა:

1) https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/am.html


2) http://ka.wikipedia.org/wiki/სომხეთის_მუნიციპალიტეტების_სია


3) http://www.shf-armenia.org/index.php?option=com_content&view=article&id=6&Itemid=5

4)Armenia housing study 2010. გვ. 11

5) Armenia housing study 2010. გვ. 12

6) Armenia housing study 2010. გვ. 13


7) http://www.nationsencyclopedia.com/Europe/Armenia-HOUSING.html

8) http://int.armradio.am/geo/?part=1&id=77171


8) Armenia housing study 2010. გვ. 14


10) Armenia housing study 2010. გვ. 15


11) http://www.realakcern.am/eng/news.html